V souvislosti s probíhající krizí na trhu nemovitostí v USA považuji za zajímavé se zamyslet nad tím, jak moc tato nepříznivá situace ovlivní ceny nemovitostí v Evropě, respektive v regionu centrální Evropy. Jak se budete moci dočíst dále, situace na jednotlivých trzích se může lišit.

Jak jistě každý investor zaznamenal, v poslední době došlo k významným fluktuacím na trhu nemovitostí v USA. Budu-li problém velmi generalizovat, tak v kostce lze hledat příčinu v příliš štědrém (špatně nastaveném) systému poskytování hypoték koncovým zákazníkům. Prostě konkurence na trhu finančních služeb byla tak velká, že se banky rozhodly poskytovat hypotéky i velmi rizikovým, nebonitním klientům (nezaměstnaní atd.). Z toho vyplynuly dva základní určující faktory:

• všichni mají peníze tj. všichni nakupují nemovitosti a tedy cena realit stále stoupá;
• bankám se značně zvýšilo procento rizikových úvěrů (tj. hypoték s vyšší pravděpodobností nesplácení).

Tyto dva faktory dohromady vytvořily cenovou bublinu a ta nakonec praskla. Klienti nesplácejí, ceny nemovitostí padají (a s nimi i hodnota nemovitostí, které slouží jako ručení za úvěr) a banky mají problémy. Tato situace vyústila jednak v nestabilitu ve finančním sektoru (ta ale ještě souvisí s kreditní krizí) a také v celkový pokles cen developerských a nemovitostních akciových společností ve světě. To je způsobeno především velmi davovým výprodejem všech aktiv nějak propojených s nemovitostmi než reálnými faktory. Jak jsem naznačil v úvodu, situace se totiž liší region od regionu a tedy dle mého názoru lze i za současné situace na trhu nemovitostí vydělat. Tolik základní náhled do tématu.

Trh je třeba rozdělit v tomto případě na:

1. ceny nemovitostních akcií;
2. přímo na ceny nemovitosti tj. ceny domů.

Obecně lze pozorovat fakt, že akciový trh reaguje rychleji a i tam kde by zrovna k poklesu cen nemovitostí nemuselo dojít. Příkladem mohou být např. akciové indexy EPRA viz graf. Na něm lze vidět roční poklesy ve výši cca 40% na globálních indexech v USA, Evropě a v Asii. Z grafu je vidět vysoká míra provázanosti (korelace) těchto sektorů trhu. Mám-li to shrnout, vidíme zde jednoznačně přehnanou reakci investorů na všech světových trzích, prodeje napříč sektorem bez úvahy a předešlé regionální analýzy.

Jako podklad pro tvrzení, že pokles cen napříč celosvětovým trhem není zcela relevantní, lze uvést statistiky ze serveru společnosti Global Property Guide, který se věnuje investování v oboru nemovitostí z pohledu přímého investora do nemovitosti. Databáze tohoto serveru je co do rozsahu dat velmi doporučeníhodná.

Pro analýzu trhu nemovitostí je třeba nejdříve definovat základní parametry pro sledování výkonnosti. Pro zjednodušení mini-analýzy bych definoval na sledování pouze parametry nájem a ceny nemovitostí (nechci se v této malé úvaze pouštět do podrobné analýzy obsazenosti kanceláří, poměrů obchodní plochy vůči počtu obyvatel atd. pro zjednodušení také nebudu rozdělovat budovy do kategorií rezidenční a komerční).

V této tabulce můžete porovnat očekávaná výnosová procenta z pronájmu nemovitosti (před odečtením daní, nákladů atd.) v rámci jednotlivých zemí v Evropě. Pro úplnost jedná se o rezidenční nemovitosti - tedy byty. S velkým odstupem vede Moldávie s 14% výnosu, následovaná Slovenskem, Ukrajinou atd. Většina zemí bývalé evropské unie se nachází v dolní části tabulky s výnosností pod 6%. Tyto hodnoty se v budoucnu mohou změnit v závislosti na vývoji cen nemovitostí v jednotlivých zemích. Výnos z nemovitosti se totiž odvozuje z rentability pronájmu. Pokud tedy cena nemovitosti klesá a nájem zůstává stabilní, zvyšuje se výnos a atraktivita nemovitostí jakožto investičního aktiva roste (budeme-li chápat investiční vlastnictví nemovitosti jako relativně bezpečné aktivum, můžeme výnosy srovnávat třeba se státními dluhopisy daného státu).

Dalším faktorem je cena nemovitosti jako takové. Zde server Global Property Guide zveřejňuje tato data:

V tabulce je procentuelní vývoj cen rezidenčních nemovitostí za 1 rok. Jak můžete vidět, vede Bulharsko, následováno Polskem a Estonskem.

Vývoj cen je velmi „individuální“. Domnívám se, že investor bude muset přistupovat k jednotlivým trhům a nezávisle na ostatních analyzovat danou tržní situaci.

Z výše uvedených údajů je patrné, že na trhu existují markantní rozdíly mezi regiony. Otázkou tedy zůstává budoucí vývoj cen jak akcií, tak samotných nemovitostí.

Nemovitosti - domnívám se, že Evropě jako celku nehrozí krize obdobná té v USA. Evropa nepodlehla lákadlu levných hypoték a finanční trh v této oblasti je stabilní. Tržní situace nenaznačuje, že by docházelo k poskytování nekvalitních hypoték, jejichž majitelé by hnali ceny nemovitostí nahoru. Určité poklesy hodnot mohou nastat, ale bude to z fundamentálně jiných důvodů a bude to záviset na konkrétním regionu. Problémem může být určitá nasycenost trhu – nabídka komerčních ploch začíná ve velkých městech převažovat poptávku, což samozřejmě ponese negativní dopady na ceny nemovitostí a nájemného u komerčních objektů.

Akcie – zde je situace poněkud složitější. Vyskytují se jak názory, že ceny již klesly v rámci panického výprodeje dostatečně, a že tedy je čas nakupovat, tak i názory opačné v podobě skeptických scénářů budoucího vývoje. Opět se domnívám, že pokud nebude docházet k nějakým markantním výkyvům na USA trhu, bude vývoj záviset opět pouze na jednotlivých národních trzích či konkrétních portfoliích developerských společností.

Rámcově lze považovat za atraktivnější spíše region střední a východní Evropy. Při konstrukci eventuelního portfolia doporučuji opatrnost. Využívejte diverzifikace v podobě ETF, podílových fondů aj. a celkově by velikost této složky portfolia neměla přesahovat 20%.

Pokud máte zájem o podrobnější analýzu akcií, ETF či fondů zaměřených na nemovitosti, kontaktujte nás . 

ATWEL International,s.r.o.
analytický tým, 04/2008

Zdroje: Global Property Guide, European Public Real Estate Association, Fondshop 7/2008