Andrea Keprtová
ABN AMRO Asset Management (Czech) a.s.

Nemovitosti patří v poslední době mězi často skloňované investiční příležitosti. Je od nich očekáváno, že v době poklesu úrokových sazeb v bankách a po skepsi investorů z vývoje akciových trhů v posledních třech letech, to musí být realitní trh, který zajistí zajímavý výnos. Dá se očekávat, že ani dluhopisy už nebudou vynášet více než 5% ročně jako v minulých letech a zájem investorů se bude opět postupně vracet k již nyní nenápadně rostoucím akciovým trhům. Jaké místo budou mít investice do realit?

Trh s nemovitostmi je ovlivněn stejně jako finanční trhy vývojem ekonomiky dané země. Pokud je ekonomika silná, roste zaměstnanost, kapitálové investice a výdaje domácností. To jsou faktory zvyšující poptávku po kancelářských, výrobních, maloobchodních a bytových prostorách. Problémem je, že ekonomika neroste v geografických regionech stejně a ani poptávka není po všech typech realit stejná. Také každá nemovitost má svou vlastní nabídku a poptávku, což může v čase vyvolat výraznou změnu ceny. Trhy s realitami jsou proto obecně ekonomy označovány za neefektivní.

Trh nemovitostí je málo likvidní, protože každá nemovitost je jedinečná a případný prodej může být ovlivněn řadou lokálních faktorů. Trh je netransparentní co do stanovení cen, které se většinou odvozují od cen podobných nemovitostí. Investice s sebou nese vysoké transakční náklady zaplacené na provizích realitním agenturám, nákladech na údržbu a správu. Některé tyto neefektivnosti spojené zejména s přímým nákupem realit odstraňují realitní trusty.

Ve vyspělých zemích investoři nakupují akcie realitních trustů (tzv. Real Estate Investment Trusts, REITs), což jsou veřejně obchodovatelné společnosti zavedené v USA v roce 1960. V roce 2000 bylo na burzách v USA obchodováno téměř 200 trustů. REITs umožňují drobným i velkým investorům vkládat prostředky do realitních projektů s různým zaměřením. Trusty většinou nabízejí vysoké dividendy a mírný kapitálový růst. Dividendy jsou chráněny proti inflaci, jejich výplata je založena na příjmech z pronájmů a ty se s inflací také zvyšují.

 nvestice do trustů jsou z pohledu efektivity a diverzifikace mnohem výhodnější než nákupy jednotlivých nemovitostí. Dá se do nich investovat i s malými částkami, akcie REITs jsou likvidní, transakční náklady nízké a srovnatelné s nákupy akcií. Trh trustů je transparentnější než trh jednotlivých nemovitostí a navíc trust stejně jako akciový podílový fond vkládá majetek do řady projektů, tedy diverzifikuje. To je asi nejdůležitější výhodou pro investora, který dbá na rozložení rizika.

Historické srovnání

Z dlouhodobého pohledu musí výnosy REITs odrážet růst výnosů společností a výši diskontní sazby aplikovanou na investici (cena vlastního kapitálu a dluhového financování). Na začátku 90.let, kdy byly trusty financovány až z 90% hypotékami, bylo riziko spojené s tím, aby nájemné stačilo krýt splátky dluhů. Dnes už trusty financují svá aktiva maximálně z 50% úvěry a přísně sledují míru krytí úroků a z provozního zisku (tzv. coverage ratio).

Souvislost s hospodářským cyklem je u nemovitostí stejná jako u akcií. V klesající ekonomice se snižuje poptávka po nájemních komerčních prostorách a příjmy z pronájmů klesají. Proto například v posledních letech byl nový kapitál manažery trustů umisťován do méně rizikových projektů (prostory k bydlení, nákupní centra), kde se očekával stabilnější růst příjmů. To následně způsobuje nárůst cen těchto druhů realit, a tím pokles výnosů do budoucna. V opačném případě, tedy s příchodem ekonomického oživení, budou manažeři trustů hledat investice s vyšším výnosovým potenciálem, například v sektorech kancelářských a výrobních budov.

Tab.: Dlouhodobé výnosy a riziko (volatilita) realit a jiných aktiv

Na finančních trzích se lze správným rozložením majetku mezi akcie, dluhopisy a peněžní trh bránit výkyvům ekonomiky. Přispívá k diverzifikaci zařazení trhu nemovitostí?

Z dlouhodobého sledování chování trhů v USA plyne, že realitní trh měl obecně vysokou korelaci s akciovým trhem (tzn. výnosy se pohybují stejným směrem, čím více se korelace blíží hodnotě +1). Od roku 1976 do 2001 byla korelace s akciemi velkých společností +0,54. Korelace v posledním desetiletí jsou však výrazně nižší (+0,22), a to zejména vlivem odlišné struktury financování trustů. Trh nemovitostí se zásluhou trustů také více zprůhlednil. Proto zařazení investice do realitních trustů do celkového portfolia investora může přispět k lepší diverzifikaci a ochraně před ekonomickými cykly. Jako doporučovaný podíl je často uváděno rozpětí mezí 5-15%. Nemovitosti jako další třída aktiv do investičního portfolia spolu s akciemi a dluhopisy určitě patří. Spolu s akciemi a dluhopisy.